Stappenplan vastgoedbeleggingen

Bij het beginnen met investeren in vastgoed is het verkrijgen van een vastgoedfinanciering een essentiële stap. Het is dus belangrijk om in kaart te brengen wat jouw financieringsmogelijkheden zijn en voor welk bedrag je een beleggingspand kunt kopen. Dit maakt dat je snel kunt toeslaan als de juiste kans zich voordoet. Wanneer je je financieringsaanvraag hebt voorbereid, dan weet je:

• Tot welk aankoopbedrag je kunt gaan
• Welke bijkomende kosten je zult hebben
• Welke huurinkomsten je minimaal moet gaan genereren

De financiering van een beleggingspand werkt net even anders dan de financiering van je eigen woning (of vakantiehuis). Voor het opbouwen van een beleggingsportefeuille zijn reguliere woninghypotheken niet te gebruiken. Bij een reguliere woninghypotheek krijg je in principe geen toestemming van de bank om het langdurig te mogen verhuren.

Welke hypotheek kun je dan wel gebruiken om een vastgoedportefeuille mee op te bouwen? Beleggingspanden financier je met een vastgoedhypotheek. Een zakelijk hypotheekproduct voor zowel bedrijven als particulieren. Voor het verkrijgen van een vastgoedhypotheek gelden andere normen. Er is geen limiet aan het aantal vastgoedhypotheken dat je kunt krijgen en in principe worden deze niet getoetst op inkomen of de hoogte van je eigen woninghypotheek. In plaats daarvan moet het pand worden getaxeerd. Hierbij wordt de marktwaarde in verhuurde staat en de huurwaarde vastgesteld. Je kunt vervolgens tot 80% van de marktwaarde in verhuurde staat financieren mits de huurwaarde minimaal 25% hoger is dan de maandelijkse hypotheeklasten bij de start van de financiering. Afhankelijk van de mate van financiering en de gekozen rentevaste periode wordt de rente bepaald. Deze is hoger dan die van een reguliere woninghypotheek.

Voor meer nuttige informatie over de financiering van beleggingspanden ga je naar financiering-regelen.nl.

Wanneer je van plan bent een pand te kopen om deze te gaan verhuren, dan is het erg belangrijk dat deze een goed rendement oplevert. Dit geeft je in de toekomst de mogelijkheid om meer beleggingspanden aan te kopen en zo een vastgoedportefeuille op te bouwen. Het is dus goed om te weten wat je rendement is als je voor prijs A een pand kan aankopen en dit pand voor prijs B kan verhuren. Uiteraard weet je van tevoren niet precies wat je aan huur kan vragen, maar als je de markt goed in kaart hebt gebracht moet je een goede inschatting kunnen maken.

Rendement bij vastgoedbeleggen bestaat uit 3 componenten:

1. Rendement door positieve maandelijkse cashflow. Er ontstaat een positieve cashflow wanneer de huurinkomsten minimaal 25% hoger zijn de totale maandelijkse kosten. Deze kosten omvatten de financieringskosten (rente en aflossing) en de kosten voor beheer en onderhoud.
2. Rendement door aflossing. Door maandelijkse aflossing van je vastgoedhypotheek bouw je overwaarde op, mits je pand gefinancierd is.
3. Rendement door mogelijke waardestijging. Waarde van vastgoed stijgt vaak op lange termijn. Ook daardoor ontstaat er overwaarde.

Er zijn een aantal factoren die een beleggingspand de moeite waard maken. De perfecte vastgoedbelegging is een pand dat:

• Je voor een scherpe prijs kunt aankopen. Controleer altijd even de gemiddelde prijs per m2.
• Aantrekkelijk is voor de verhuurmarkt, zodat je toekomstige leegstand kan voorkomen.
• Voor een mooie prijs te verhuren is. Check het aantal huurpunten dat je krijgt voor de woning. Hiervoor kan je de Huurcommissie website raadplegen. Daarnaast is het goed om de gemiddelde huurprijs voor vergelijkbare woningen in dezelfde buurt te controleren. Hiervoor kan je de Funda website of de Pararius website gebruiken.
• Geen hoge VVE-kosten, hoge erfpachtkosten, hoge servicekosten of andere verborgen kosten voor jouw als eigenaar heeft.
• In goede staat van onderhoud verkeert
• Eenvoudig te beheren is
• Naar verwachting in de toekomst in waarde zal stijgen en makkelijk met winst te verkopen zal zijn.

Tip! Begin je met vastgoedbeleggen? Start dan met het investeren in een woonruimte (residentieel vastgoed) en niet in een bedrijfsruimte. Het risico voor leegstand van een huurwoning is velen malen kleiner, aangezien er in Nederland een tekort is.

Ten eerste is het bij de zoektocht naar een ideaal beleggingspand van belang dat je de markt goed kent. Zoals hierboven al genoemd is het belangrijk om na te gaan in welke stad en in welke wijk je welke huurprijs kunt vragen. En dit gaat natuurlijk verder dan de huurprijs. Welke stad en welke wijk is in ontwikkeling? Waar liggen de kansen. Want los van nu een goede huurprijs kunnen vragen: als je belegt voor de lange termijn wil je ook dat je pand in waarde toeneemt.

Naast grondig onderzoek naar de markt is het ook cruciaal om een netwerk op te bouwen. Hulp van anderen, met specifieke kennis van de vastgoedwereld, brengt je altijd verder. Hier kan je denken aan een netwerk met de volgende partijen:

• Aankoopmakelaar. Wanneer je een pand wilt kopen, in een gewilde markt, kan een goede aankoopmakelaar je helpen om het pand te bemachtigen.
  • Tip! Kijk bij het kiezen van een aankoop makelaar of deze ook gelijk de verhuur kan doen. Dat kan je geld schelen en maakt dat de aankoopmakelaar ook gelijk moet nadenken over de verhuur van je beleggingspand. Een verhuurmakelaar zorgt ervoor dat jij er geen omkijken naar hebt, maar kost natuurlijk wel geld.
• Financieel adviseur. Op het moment dat de financiering moet worden geregeld is een financieel adviseur met kennis van de markt ontzettend handig.
• Vastgoedbeheerder. Goed beheer van jouw huurwoning(en) is van groot belang. Zorg voor een aanspreekpunt van huurders, zodat er adequaat op vragen en calamiteiten wordt gereageerd. 365 Beheer kan je hierbij helpen. Wij ontzorgen vastgoedbeleggers met de zorg voor verschillende objecten zoals woningen, studentenhuisvesting, winkelpanden, kantoren en al het overige bedrijfsonroerendgoed.

Het is erg belangrijk dat je de verhuur van jouw pand(en) professioneel aanpakt. Zo voorkom je dat het rendement op jouw vastgoedportefeuille tegenvalt. Een paar dingen waar je op moet letten:

• Vergunningen. Wanneer je je pand per kamer wilt gaan verhuren is het van belang dat je onderzoekt of het voorzien is van de nodige vergunningen. In veel steden is het niet zomaar mogelijk zelfstandige woonruimte (bv. een huis of appartement) op te delen in meerdere onzelfstandige eenheden.
• Verschillende regelgeving gemeenten. In sommige gemeenten worden er uitzonderingen gehanteerd m.b.t. het reguleren van huurprijzen. Om zeker te zijn of jouw pand geliberaliseerd verhuurd kan worden en jouw gemeente hierin niet afwijkt van het landelijke beleid is het altijd aan te raden dit goed te onderzoeken.
• Wisseling van huurders. Het kan handig zijn de verhuursituatie zo te maken dat je van tevoren al weet dat huurders er maximaal zo’n 2 à 3 jaar willen zitten. Een startend stel bijvoorbeeld wilt waarschijnlijk na een aantal jaar naar een grotere woning. Wanneer het pand dan weer leeg komt te staan, kun je opnieuw tegen een – dan marktconform tarief – verhuren. Ook kun je er op deze wijze elke periode voor kiezen het pand – leeg en met winst – te verkopen.
• Huurovereenkomst. Zorg voor een professionele en juridisch correcte huurovereenkomst.

Als je eenmaal je beleggingspand verhuurd hebt is de laatste stap het vastgoedbeheer. Jouw huurders moeten een aanspreekpunt hebben voor technische aangelegenheden en administratieve vragen. Het is van belang dat je als verhuurder snel en doeltreffend op vragen en verzoeken kunt anticiperen. Daarmee houd je huurders tevreden, voorkom je onregelmatige huurbetaling of achterstanden en voorkom je dat de staat van onderhoud van jouw pand te snel verslechterd.

Je kunt er voor kiezen het beheer van jouw pand(en) zelf te doen of uit te besteden. Zowel het technisch- als het financieel beheer kan (deels of volledig) uitbesteed worden. Voor een klein percentage van jouw huurinkomsten kan 365 Beheer jouw ontzorgen. Wat je precies uit handen geeft, dat bepaal je helemaal zelf. Zo betaal je nooit voor zaken waar je geen gebruik van maakt.

Tip! Om risico te voorkomen, wil je als vastgoedinvesteerder je eigen betrokkenheid en werkzaamheden zoveel mogelijk beperken. Om ervoor te zorgen dat je ook bij meerdere beleggingspanden voor de Belastingdienst in Box 3 blijft vallen, is het verstandig om het vastgoedbeheer uit te besteden. Meer informatie vind je in dit artikel over vastgoedbeheer in box 3.